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[한국법 이야기] 한국 부동산 매각시 점검 사항-표시변경등기

한국 부동산을 소유하고 있는 많은 한인은 원래 한국 부동산을 매매, 증여, 상속 등으로 취득하여 소유하다가 시민권을 후천적으로 취득한 경우다. 이렇게 취득한 한국 부동산을 시민권자가 된 이후 매각하려고 계획하고 있다면, 반드시 사전에 필수적으로 점검하고, 만약 미비 되었다면 가급적 빠른 시일 내에 진행해야 하는 것이 등기명의인의 표시변경등기이다.     한국은 원칙적으로 복수국적을 허용하지 않기 때문에, 후천적으로 외국 국적을 취득하면 한국 국적은 상실된다. 그렇다면, 한국 부동산의 등기부 등본에 기재된 소유자 정보는 부동산 소유권 취득 당시에 제출한 이름, 주민등록번호, 주소이기 때문에, 현재의 실제 국적, 이름, 주소는 그와 다를 수 있다. 이처럼 현재 등기부 등본 등기명의인의 정보를 실제와 같게 하는 것이 표시변경등기이다. 사실, 이런 표시변경등기 자체는 복잡한 절차가 아니므로, 서류만 잘 준비한다면 해당 부동산 매매를 위한 소유권이전등기 절차와 함께 진행하는 것도 가능은 하다. 그러나, 아래에 설명할 현실적인 이유를 고려할 때, 사전에 처리해 놓는 것이 바람직하다.     보통 한국에 있는 부동산을 매각하려고 계획할 때 주변에 매수자를 구해달라고 하거나 공인중개사를 통해 매수자를 찾게 된다. 이때 그 부동산의 소유자를 원래부터 잘 알고 있는 사람이 아닌 이상, 매수예정자는 해당 부동산의 등기부 등본상 소유자를 확인해보고, 실제 부동산 매매절차를 진행할 때 반드시 매도인의 신분증을 확인하여 등기부 등본상 소유자와 일치하는지 검토하는데, 미리 표시변경등기를 해놓지 않아서 그 정보가 불일치할 경우 거래 신뢰도를 문제 삼아 매매절차가 중단될 수 있다. 미리 매도인이 그간의 사정을 설명하더라도 이를 매수예정자가 신뢰하기 어려울 수 있고, 그때야 표시변경등기를 진행하겠다고 할 경우 적정한 매도 타이밍을 놓쳐서 낭패를 볼 수 있다. 이러한 현실적인 이유를 고려할 때, 가능하면 이른 시기에 미리 표시변경등기를 해놓고 매수자를 찾아보는 것이 바람직하다.     한편, 미국 시민권을 취득하여 국적이 미국으로 변경이 되는 것과 관련하여, 한국 국적상실 신고를 먼저 하고 나서 혹은 그 신고가 완료된 이후에 서야 표시변경등기를 해야 하는 것은 아닌지 문의하는 경우가 있다. 결론부터 말씀드리면, 그렇지는 않다. 표시변경등기에 관한 한국 등기예규에 따르면, 등기명의자 (소유자)의 국적이 변경된 경우 그 국적변경을 증명하는 정보를 첨부하게 되어 있는데, 실무상 이런 정보에는 시민권 증서, 귀화증서, 국적취득 사실 증명서, 폐쇄된 기본증명서 등이 포함된다. 즉, 국적상실 신고를 하지 않더라도 시민권 증서를 제출함으로써 국적변경 사실을 증명할 수 있다.     또한, 등기부 등본에 소유자의 주민등록번호가 기재되는 것과 관련하여, 거소신고번호나 외국인등록번호가 기재되어 있는 거소증이나 외국인등록증을 반드시 사전에 발급받고 표시변경등기를 해야 하는 것은 아닌지 문의하는 경우가 있다. 역시 결론부터 말씀드리면, 꼭 그런 것은 아니다. 한국 부동산 매각을 계획하고 있는 시점에서 한국에 거주할 주소가 있거나 그런 거주지를 마련할 계획이고, 한국에서의 생활에 여러모로 활용될 수 있는 신분증이 필요하다면, 같은 기회에 거소증/외국인등록증을 발급받고 표시변경등기를 진행하는 것도 고려해볼 만하다. 그러나, 그렇지 않을 경우에는 외국인의 부동산 등기용 등록번호를 발급받아 표시변경등기를 진행하면 된다.     ▶문의:(424)218-6562 이진희 K-Law Consulting 한국 변호사한국법 이야기 표시변경등기 부동산 한국 국적상실 한국 부동산 부동산 매매절차

2024-07-30

한국 국적포기자 10명 중 6명 미국 온다

“유럽여행 중 외국인 친구들을 만났을 때 총을 맞은 기분이었어요. 공부량도 교육비도 제가 가장 많았는데, 연봉이나 사회적 직위는 그 친구들이 높았거든요. 투자 대비 아웃풋도 안 나오는 한국에선 미래가 없다고 생각해 도전을 결심했습니다.” (캐나다 이민을 준비 중인 28세 박모씨, 서울)   한국을 떠난다. 몸만 떠나는 것이 아니다. 스스로 ‘한국인’임을 포기하고 제2의 ‘내 나라’를 찾아 나선다. 법무부에 따르면 최근 11년(2012~2022년)간 26만2305명의 한국인이 국적을 상실 또는 이탈했다. 국적 포기자는 이민 등으로 외국 국적을 취득해 후천적으로 국적을 상실하는 ‘국적 상실자’와 선천적으로 복수국적을 취득한 뒤 병역 등의 이유로 외국 국적을 선택하는 ‘국적 이탈자’로 나뉜다.   법무부 통계에 따르면 연평균 약 2만명의 선·후천적 복수국적자가 한국 국적을 포기하는 셈이다. 같은 기간 한국 국적을 취득한 사람(14만8528명)보다 1.7배나 많다. 이들의 발길은 대부분 선진국으로 향했다. 최근 5년(2018년~2022년)간 한국 국적상실·이탈자의 새 국적은 미국(56.2%), 일본(14.8%), 캐나다(13.6%) 순으로 많았다.   보스턴에서 거주하는 송민기(30)씨는 “과거에는 영주권만으로 충분히 미국 생활이 가능했지만, 최근 자녀의 취업 등을 이유로 시민권이 없으면 불이익을 당하는 사례가 늘며 국적을 포기하는 이민자들이 많아졌다”며 “한국법상 만 65세 이상일 경우 조건부 이중국적이나 국적회복이 가능하기 때문에 이민자들 대다수가 큰 고민 없이 국적을 포기하고 있다”고 전했다.   국적은 여전히 한국이지만, 생활터전을 해외로 옮긴 사람도 많다. 결혼, 입양, 취업, 사업 등으로 장기 체류비자를 취득해 몸과 마음을 외국에 두는 이들(해외이주자)도 매년 증가 추세다.   1980년대 해외이주신고자 수는 연간 3만명대를 웃돌았다. 기회의 땅 미국에 가면 성공할 수 있다는 ‘아메리칸 드림’이 불던 때였다. 하지만 한국이 점차 선진국 반열에 오르자 이주신고자 수는 2000년 1만5000명대로 감소하더니, 2014년에는 249명까지 줄었다. 그러나 세월호 참사, 경기침체 등이 이어지며 지옥보다 힘든 한국 사회를 빗댄 ‘헬조선’이라는 용어가 등장했다. 이때를 기점으로 제2의 ‘아메리칸 드림’을 꿈꾸며 한국 사회를 떠나는 사람들이 점차 늘어나기 시작했다.   2017년 해외이주법이 개정된 후 2019년 해외이주자 수는 약 4000명대를 기록했다. 2020~2021년에는 코로나19 확산으로 주춤했지만, 지난해부터 해외이주가 다시금 늘어나고 있다. 한국갤럽 설문조사에 따르면 응답자 3명 중 1명인 34%, 그중에서도 사회생활을 가장 활발하게 하는 30대 응답자의 경우 절반에 달하는 46%가 요건만 충족될 경우 다른 나라에서 살고 싶다고 응답했다. 한국산업인력공단에 따르면 2013년 연간 1600명대였던 해외 취업자 수는 지난해 5024명으로 10년 새 약 3.1배 증가했다.   인구 데드크로스를 겪는 한국 정부 입장에서는 더는 두고 볼 수많은 없는 상황이다. 이창원 이민정책연구원 연구위원은 “조만간 재외동포청 설립을 앞둔 상황에서 ‘한국 출생 후 해외 이주자’에 대한 정확한 집계와 관리가 필요하다고 본다”고 말했다.   설동훈 전북대 사회학과 교수는 “외국인이 한국에 들어와 국적을 취득하면 복수국적이 가능하지만, 한국인이 해외에서 현지 국적을 취득하면 한국 국적은 포기해야 하는 비대칭적 상황”이라며 “인구가 감소하는 상황을 고려하면 대한민국 국민이 외국인이 되도록 유도하는 제도를 언제까지 유지할 것인지 진지한 성찰이 필요하다”고 지적했다. 오유진 기자미국 국적포기자 한국 국적상실 후천적 복수국적자 한국이지만 생활터전

2023-03-17

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